1. 전세반환보증보험 → 전세율 기준 강화
가다. 전세보증보험 가입기준 강화
– 보증보험 가입 전세금 기준 강화(`23년 5월)
| 분할 | 변경 전 | ~ 후에 | |
| 예금금리 보증한도율 조정 | 100% | 90% |
■ 이전 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증악의적인 임대인이 자본 없이 틈틈이 투자하도록 유도하고, 공인중개사에게는 매입가의 100%까지 보증보험을 적용해 통조림 임대계약을 맺도록 유도하는 등 악용된 적도 있다.
■ 이에 따라 정부는 보증금 환급보증을 개선하여 비자본격차 투자를 근절하고자 합니다.
▼
(※ 경우에 따른 개선조치 예시)
| ○ 매매가 2억 5천만원의 집
○ 전세가격이 2억 5천만 원이라도 |
○ 매매가 2억 5천만원의 집
○ 전세가 2억 2,500만원 미만일 경우에만 |
|
| ▼ | ▼ | |
| 전세보증금 가입이 가능하다 보니 무자본 투자처로 활용돼 전세금 사기 사례가 된 사례도 있다. | 전세보증보험 가입 가능
☞ 자기자본금 10% 이상으로 가능 |
나. 새 건물에 대해 공정한 가격 산정 체계 확립
■ 문제점 : 신축빌라 등 가격산정 어려움 → 따라서 시세 확인이 어려웠음 → HUG보증보험 가입 시 가격을 부풀려 캔 전세를 유도하는 경우가 많습니다.
■ 개선 조치 : 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 수 있는 감정인을 추천하여 가격 산정 → 공시가격 적용 기존 150%에서 140% 인하 주택가격 산정체계 개선
☞ 즉 과거 공시가격 산정이 어려웠던 빌라의 경우 공시가격의 150%를 집값으로 판단한 것이다.
( ※ 위 조치로 전세보증보험 기준 강화)
별장 등 임대보증보험 가입기준 강화 주택가격 140% X 전세율 90%
|
★ 이러한 조치로 인해 전세가격 하락으로 전세보증보험 가입이 불가능해져 자본이 없는 빈틈투자가 더욱 어려워지고 있습니다.
따라서 제도가 바뀌는 5월부터 전세에 진입하면 전세 사기 가능성을 낮출 수 있다.
★ 다만, 글로벌 금액 갱신의 경우 기존 전세율을 100%로 유지하고 2024년 1월부터 적용되는 유예기간 기준을 정하는 방침이다.
2. 전입신고 → 집주인 주택담보대출 반발 전 근본적 차단
A, 현 전세입주 신고 → 시차 문제
□ 임차인이 입주하고 입주신고 다음날부터 반대세력이 발생 vs 임대인의 주택담보대출이 당일 가능하다는 문제는 시차로 인해 사기 가능성이 높음
(대항력의 시간 지연 발생 예)
| ● 확정일자 부여 | 세입자 이사 + 입주신고(13:00) → 대항력 요건 완료 → 다음날 효과 | 세입자 대항력 발효(00:00) | |
| 3.23 | ← 1~3개월 → |
6월 23일 | 6.24 |
| ▲ 계약일 예시 | ▲ 집주인 담보대출(16:00) → 등록 → 당일 효과 세대 |
▼
★ 국토해양부는 시차에 따른 전세보증금사기 가능성을 방지하기 위해 국내 5대 은행과 금융기관 간 정보교류협약을 통해 임대인의 주택담보대출 정보를 공유하여 전세사기를 예방하고 있습니다. 한국부동산공사.
나. 시행일: 2023년 7월부터